Acciones (bolsa) vs. Inmuebles: ¿Cuál es la mejor inversión?
Como inversores tenemos principalmente dos tipos de activos que podemos comprar en el mercado para hacer crecer nuestro patrimonio y riqueza a largo plazo: acciones e inmuebles. En este blog hablaré más sobre valores cotizados en bolsa y cómo formar una cartera de dividendos que sobre inversiones inmobiliarias, pero creo que es muy interesante analizar cuál es la mejor inversión teniendo en cuenta varios factores.
Retorno de la inversión
Para hacer una comparación, aunque sea algo simplista, vamos a ver la evolución del precio por metro cuadrado en España y la evolución del Ibex que agrupa las 35 principales empresas de nuestro país.
Actualización: El precio medio del metro cuadrado en España a 2024 es de 2.220 euros aprox.
Atendiendo a los gráficos y fijándonos en un período de 20 años, es decir, de 1995 a 2015 podemos decir que el precio de la vivienda ha subido un 130% mientras que el Ibex 35 ha subido un 170%. Por lo tanto tenemos un claro ganador: invertir en acciones.
Si bien podemos señalar que el precio de la vivienda ha tenido una evolución más tendencial hasta 2008 que empieza a bajar con fuerza hasta finales de 2014 que vuelve a mostrar signos de recuperación. Otro punto interesante en la comparación es que los que invirtieron en inmuebles no se vieron demasiados expuestos a la crisis del 2000, que sí tuvo impacto en la bolsa.
Mientras los precios de la vivienda en España se vieron especialmente depreciados por el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, la crisis financiera (relacionada con la inmobiliaria) también afectó a la bolsa española, aunque en este segundo caso sube con fuerza desde verano de 2013 y a día de hoy no muestra signos de agotamiento. El ganador es: acciones.
Apalancamiento
Si bien en bolsa es posible comprar a crédito, el apalancamiento financiero es mucho más extendido en el mundo de la inversión en inmuebles. Si vas a un banco a pedir dinero seguramente te lo van a dejar si tu objetivo es invertir en bienes raíces pero se van a negar si les dices que vas a utilizarlo para invertir en bolsa.
No me voy a extender en este punto porque ya dediqué una entrada completa al apalancamiento aplicado a la inversión inmobiliaria. Te sugiero que la revises si te interesa. Pero en este punto el ganador es: inmuebles.
Diversificación
Tener una cartera de activos diversificada reduce tu exposición a posibles crisis que pudieran afectar a un segmento del mercado. Si compramos acciones de 10 empresas es importante que operen en sectores diferentes, mercados diferentes y al poder ser en dos o tres divisas. Es relativamente sencillo diversificar al formar una cartera de valores en bolsa pero es mucho más complicado diversificar cuando invertimos en inmuebles.
Normalmente cuando compramos viviendas, locales o terrenos lo solemos hacer cerca de nuestro lugar de residencia y difícilmente se nos pasa por la cabeza comprar en otros países, aunque sería lo interesante.
En cualquier caso, la máxima diversificación que podemos hacer es en tipo de activos: pisos (primeras plantas, áticos, viviendas vacacionales, casas a las afueras de a ciudad), locales comerciales en zonas de alta afluencia de gente, naves industriales, plazas de parking o terrenos de cualquier tipo en zonas donde el precio del metro cuadrado suba.
En general, diversificar en bolsa es mucho más sencillo, por lo tanto tenemos un claro ganador: acciones.
Potencial de crecimiento
En mercados como Reino Unido, se dice que el precio de la vivienda se duplica cada 10 años. Pero si lo comparamos con empresas de alto crecimiento: invertir en acciones puede ser mucho más rentable.
Cuando LinkedIn salió a bolsa sus acciones se duplicaron el mismo día. En el caso de Facebook, el precio de la acción se duplicó en dos meses. Caso similar con Twitter y muchos otros valores no solamente tecnológicas del Nasdaq. Podemos encontrar casos parecidos en casi todos los mercados.
El precio de la vivienda está muy ligado al aumento de los salarios, al acceso al crédito y obviamente a la ley de oferta-demanda. Por lo que es imposible que el precio pueda suplicarse en cuestión de horas. Pero sí hacerlo progresivamente a lo largo de los años.
En cualquier caso, la inversión ganadora en potencial de crecimiento al menos a corto plazo es: acciones.
Volatilidad
En términos de volatilidad las acciones ganan a los inmuebles. Invertir en bolsa supone asumir el riesgo de estar en pérdidas desde el primer minuto tras comprar. El precio fluctúa diariamente y se puede hacer un seguimiento. Los precios pueden desplomarse en cuestión de pocas sesiones, al igual que pueden irse para arriba. Siempre digo que invertir en bolsa no es apto para los que tienen un corazón débil, ver como un día puedes perder el 10% de tu capital (crack bursátil) debido a una mala inversión (o mejor dicho, un mal timing) no es algo que todo el mundo sea capaz de asumir y no tenga ganas de tirarse a la bebida.
Gracias a que todo el mundo necesita un lugar donde vivir, los precios de las viviendas son menos propensos a caer en picado que las acciones de una empresa que opera en un sector cuyas previsiones de crecimiento son malas o la gestión de su equipo gestor es pésima. Comprar bienes raíces es más estable debido a que hay menos incertidumbre, aunque se podría discutir. Por lo tanto, el ganador es claro: inmuebles.
Costes de gestión
Este factor es el determinante por el cual decida en invertir en acciones más que en inmuebles. Comprar acciones es rápido, sencillo y está al alcance de dos clics con tu ordenador, aunque yo ya envío ordenes de compra-venta con mi smartphone incluso andando por la calle (real).
Para invertir en bolsa no es necesario entrar en ninguna negociación ni firmar contratos o pasar por notario. El precio está establecido cada segundo por el propio regulador bursátil, compras y los valores son tuyos. Ya los tienes en cartera.
Como te puedes imaginar, invertir en inmuebles requiere más tiempo y en pocas palabras, te tienes que tomar muchas más molestias: papeleo, licencias, facturas, contratos, etc. En realidad, vas a tener que invertir cantidad de horas de tu tiempo y eso también se debería tener en cuenta en el momento de calcular la rentabilidad de una inversión. Para mi el tiempo vale más que el dinero, de eso hablaré en otra ocasión con más detenimiento.
En conclusión, el ganador es claro en este apartado, lo mejor son: acciones.
Poder de control
En España donde la gente tiene un alto deseo de propiedad, comprar pisos y casas ha sido la tónica general durante muchos años. No solo eso, invertir en ladrillo era para algunos una inversión segura hasta que a finales de 2007 el estallido de la burbuja inmobiliaria les pilló a todos desprevenidos.
Pero una de las grandes razones por las cuales la gente prefiere invertir en inmuebles es simplemente que son tangibles. Los puedes ver, tocar, decorar y gestionar como quieras. En definitiva, tienes control sobre ellos.
Algo que contrasta mucho con el hecho de invertir en acciones. A menos que seas un accionista de referencia con un porcentaje elevado sobre la compañía tienes poco o nada que decir sobre las decisiones del negocio y eso en parte deja en manos de terceros (seguramente más capacitados que tú para ello) la rentabilidad de tu dinero.
En general, para una personas sin conocimientos de bolsa, tener acciones es como tener humo en su cuenta, realmente no saben mucho lo que significa más allá de que su gestor les pueda recomendar invertir siempre basándose en rentabilidades pasadas, que como bien sabemos no garantizan para nada rentabilidades futuras. En cambio, comprar una viviendas es algo que todo el mundo entiende, la puedes alquilar y obtener una rentabilidad.
Tanto en acciones como en inmuebles dependemos del entorno macroeconómico pero claramente en bienes raíces tenemos mucho más control, por lo tanto el ganador es: inmuebles.
Liquidez
Es un concepto que muy pocos tienen en cuenta pero es muy importante. Vender una propiedad como puede ser una vivienda o un local, el proceso puede tardar hasta seis meses. No se hace al golpe de clic como en el caso de las acciones. Comprar y vender inmuebles es más complicado, tienes que buscar las propiedades, dedicar tiempo para verlas en primera persona y en el caso que quieras vender, buscar comprador. En el caso de la bolsa, el sistema de operaciones se encarga de cazar ordenes de venta con las ordenes de compra. La transacción toma cuestión de segundos. El ganador es indiscutible: acciones.
Conclusiones finales
Llegados a este punto, tenemos que la mejor inversión es comprar acciones en bolsa. Pero hemos visto que hay factores donde claramente invertir en casas, pisos y locales es una muy buena estrategia. Todo dependerá de nuestros objetivos como inversores, a nivel de riesgo y marco temporal.
Bajo mi punto de vista, si nos dedicamos profesionalmente a las inversiones y queremos maximizar nuestra cartera lo ideal sería una combinación de ambos. Invertir en bolsa tiene un mayor potencial alcista, pero si tienes tiempo y no te importa una cierta dedicación entonces comprar inmuebles es más que interesante.
Lo que está claro es que a un horizonte temporal de 20-50 años, comprar ya sea en acciones o inmuebles es una inversión altamente rentable con la que ampliamente puedes batir la inflación año tras año, incluso con crisis y periodos de estancamiento de por medio, especialmente si tu cartera está formada por empresas aristócratas del dividendo.
¿Qué opinas que es mejor? ¿Acciones o inmuebles? El debate está servido.